(서울=연합인포맥스) 김태은 기자= 올 초반까지 국내 투자자들에게 높은 인기를 누렸던 글로벌 리츠펀드가 마이너스 수익률을 보이며 저조한 성과를 내고 있지만 일 본리츠의 경우는 하반기에 들어 전망이 밝아진다는 예상이 나오고 있다.
국내투자자들은 19일 현재 국내 설정 순자산총액이 2조원을 웃도는 일본 리츠펀 드가 저조한 수익률 때문에 최근 고민해 오던중에 지난 5월 이후 마이너스 수익률을 보이자 환매에 나서고 있다.
전문가들은 그러나 일본 리츠펀드가 지금은 글로벌 리츠 전체의 조정 영향을 크 게 받고 있지만 짧게는 두 달, 길게는 넉 달의 조정을 거친 이후 회복할 것이라고 전망하고 있다. 무엇보다 일본 부동산 시장의 펀더멘털이 양호하기 때문에 작년과 같은 고수익률은 아니더라도 장기적으로 양호한 수익률을 거둘 수 있다는 점에서 포 트폴리오 편입 필요성이 있다는 설명이다.
▲리츠 펀드의 '굴욕'= 펀드평가사 제로인에 따르면 지난 한 달동안 다우존스 윌셔(Dow Jones Wilshire)글로벌리츠지수는 1.99%, 일본리츠지수는 5.89% 하락한 것 으로 나타났다. 이에 따라 해외리츠재간접펀드 역시 올 들어 3.71% 이익밖에 내지 못하고 있으며 지난 1개월 동안 3.19%의 손실까지 보이고 있다.
18일 현재 '맥쿼리IMM글로벌리츠재간접클래스A'의 한달 간 수익률이 -1.89%을 기록하는 등 관련펀드들의 수익률 하락폭이 확대되고 있다.
일본 리츠펀드도 예외는 아니다. '푸르덴셜일본주식&리츠재간접1'이 그나마 1.0 7%의 수익을 냈으나 '현대와이즈J-REITs재간접1(자1)'이 -1.93%, '삼성Japan Proper ty재간접'은 -5.48%의 수익률로 월간 수익률 최하위를 기록했다. 해외리츠 재간접펀드는 저조한 수익률에 실망한 환매자금이 증가하며 지난 한 주 동안에만 2천488억원의 자금이 유출, 약 45일만에 7천838억원이 감소하기도 했다.
자산운용업계에 따르면 5월 이후 일본리츠 펀드는 전체 펀드 운용액 규모의 10% 이상 환매가 이뤄졌다. 한 투신운용사 관계자는 "1조원 펀드 운용액 중 1천200억원 가량이 환매됐다"고 밝혔다.
주식형 펀드의 강세로 글로벌 리츠펀드의 수익률에서 상대적 박탈감을 느꼈던 투자자들이 서브프라임 모기지 사태와 글로벌 금리 상승의 악재까지 겹치자 펀드 갈 아타기에 나섰기 때문으로 분석된다. ▲하반기 유망한 일본 리츠, 4가지 요인= 첫째, 일본 부동산은 글로벌 부동산 버블 우려에서의 자유롭다는 점이 꾸준한 수익률을 가능케 한다고 전문가들은 지적 했다. 일본 부동산은 버블 붕괴 이후 16년만에 다시 상승하며 부동산 가격 거품이 제거됐고 일본 경기가 회복됨에 따라 부동산 시장 역시 그 성장이 확실시된다는 것 이다.
이를 바탕으로 2003년 이후 일본 부동산 리츠 수익률은 꾸준히 20%대 후반을 기 록하고 있다. 2003년도에 28.1%, 2004년도에 28.2%의 수익률을 보였다. 2005년도에 는 수익률이 42.8%로 껑충 뛰었다가 지난해에는 다시 25.8%대의 수익률을 나타냈다.
올해 들어서 지난 5월까지 11%의 수익률을 보이는 등 올해 수익률은 15% 대로 예상 되고 있다.
한 운용사 관계자는 "부동산은 주식에 비해 과거 수익률과 연관성이 매우 크고 안정적"이라며 "주식형 액티브 펀드에 비해 상대적으로 수익률이 낮을 뿐이지 장기 적으로 안정적 수익을 보장한다면 면에서 투자 매력이 충분하다"고 설명했다.
둘째로 리츠펀드 운용역들은 일본 리츠펀드가 최근 글로벌 리츠펀드 악재에 과 도하게 동조하는 모습을 보이고 있으며 펀더멘털 면에서 분명 차별성이 있음을 강조 했다.
리츠가 발달해 있는 미국과 호주의 경우 리츠펀드의 배당수익이 국채 수익률보 다 낮아 배당수익과 금리의 격차인 스프레드가 마이너스를 보이고 있다. 반면 일본 리츠펀드는 현재 10년짜리 국고채 금리가 1.7~1.9% 사이에서 형성돼 있는 것에 비해 배당수익은 3%대에서 이뤄짐에 따라 배당수익과 금리의 격차가 100bp 이상 나고 있 다.
셋째, 일본 정부가 향후 3년간 신규 오피스 빌딩 공급을 낮은 수준으로 유지시 키기로 함으로써 금리가 인상되더라도 스프레드는 확대될 것으로 예상되고 있다. 일 본 리츠펀드는 다른 리츠펀드와 달리 아파트나 토지등의 부동산을 매입해서 시세차 익을 얻는 것이 아니라, 빌딩을 매입해서 그에 따른 임대수익을 창출해 배당수익을 내기 때문이다.
한 운용사 일본투자 담당자는 "일본 부동산 가격이 상승하기 시작했으나 그동안 그 상승분이 전부 임차료로 반영되지 못했다"며서 "그러나 최근 이뤄지는 계약에서 는 임차인에게 굉장히 유리한 조건으로 계약이 이뤄지고 있다"이라고 말했다. 또다 른 관계자는 "최근 도쿄 도심의 사무실 공실률이 2.7%로 낮아졌고 신주쿠를 비롯한 주요 3구의 공실률은 2% 이하를 나타내고 있다"며 "임대료 상승이 가팔라 질 것"고 설명했다.
이찬석 삼성투신운용 해외투자팀장은 "임대수익에 따른 배당까지 고려하면 3.3% 의 배당수익이 나고 있다"며 "마이너스 스프레드를 보이는 다른 리츠와는 기본적으 로 성격이 다르다"고 말했다. 넷째, 리츠펀드에 악재 요인인 금리 상승 역시 일본의 경우 다른 나라와 달리 펀더멘털 개선에 의한 경기 회복에 따른 것으로서 일본 부동산 경기 회복세를 반증 한다는 설명이다. 일본 경제지표는 4월 실업률 3.8%, 1분기 경제성장률 확정치 연3.
3%로 호조세를 나타내며 일본 경제가 확장 국면임이 지속적으로 입증되고 있다. 특 히 8월달로 예상되는 정책 금리 인상은 금리에 따른 불확실성을 해소해 줄 것이므 로 이후 일본 리츠펀드의 전망이 밝다는 주장이다.
이찬석 팀장은 "지난해 말과 올해 초까지 일본 리츠펀드에 자금이 과도하게 몰 리는 경향이 없지 않아, 5월과 6월까지 조정이 불가피한 면이 있었다"며 "일본 부동 산 시장의 펀더멘털이 양호하므로 지금 저점매수를 통해 포트폴리오로 편입하는 것 이 유망하다"고 분석했다.
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